Un décret historique vient de paraître dans le Journal Officiel, marquant une avancée significative dans la transition énergétique du parc immobilier français. Le "Décret n° 2023-796 du 18 août 2023", en application de l'article 6 et de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, adapte les dispositions des contrats types de location de logement à usage de résidence principale.
À compter du 1er janvier 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (
DPE) ne pourront plus être loués. Dès cette date, un logement devra être au minimum classé F pour être proposé à la location. Les normes deviennent plus strictes au fil des ans : à partir du 1er janvier 2028, la location exigera au moins la classe E, et à partir du 1er janvier 2034, la classe D deviendra le nouveau seuil minimal.
Le décret prévoit deux exceptions, détaillées à l'article 3, les propriétaires doivent produire des pièces prouvant l'impossibilité des travaux nécessaires en cas de litige, à présenter devant un juge.
- que se passera-t-il pour les logements exclus de la location ?
Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F ou G au DPE sont bloqués.
Cette mesure s'applique aux logements loués nus ou meublés, tant pour les nouveaux contrats que pour les contrats en cours, renouvelés ou tacitement reconduits à partir de cette date. L'indexation en fonction de l'indice de référence des loyers ne pourra leur être appliquée à la date anniversaire du bail.
-Si le contrat de
location est en cours, les critères de décence énergétique ne s'appliquent pas.
Cependant, au moment du renouvellement du bail, si le logement n'atteint pas la classe de performance énergétique minimale, les critères de décence énergétique s'appliquent. Le locataire a le droit d'exiger un DPE valide lors d'une reconduction tacite ou à la suite de celle-ci pour vérifier le respect du critère de décence.
Si le DPE montre que le logement est indécent, le locataire ne peut suspendre le paiement du loyer, sauf s'il porte l'affaire devant un tribunal et que le juge ordonne la suspension du paiement du loyer ou une réduction de son montant jusqu'à la réalisation de travaux de rénovation thermique.
Enfin, un propriétaire ne peut pas résilier le bail et donner congé au locataire pour réaliser les travaux.
la France compte au total 37 millions de logements,
avec environ 7,2 millions de passoires énergétiques (étiquettes F ou G), selon l'Observatoire National de la Rénovation Énergétique
Les résidences principales présentent proportionnellement plus de passoires énergétiques dans les maisons individuelles que dans les logements collectifs. Que ce soit des maisons individuelles ou des appartements,
les plus petits logements sont plus énergivores, avec 34% des logements de moins de 30 m² classés F ou G, contre seulement 13% des logements de plus de 100 m².
Le changement de méthode de calcul du DPE a profondément modifié les résultats, en particulier en ce qui concerne les émissions de Gaz à Effet de Serre (
GES). Les logements chauffés au fioul sont fortement impactés, tandis que l'électricité a bénéficié de ce changement de calcul.
Le défi se complique pour les bénéficiaires d'aides au logement (APL).
Lors d'une demande d'APL, il faut attester le caractère décent du logement auprès de l'organisme payeur (CAF ou MSA). Si le logement n'est pas décent énergétiquement, la procédure de conservation des aides est mise en œuvre, incitant le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires. Durant cette période, l'APL n'est pas versée, mais seul le bailleur est pénalisé. À l'issue de la période de conservation, si les travaux ne sont pas réalisés, le montant conservé n'est pas versé au bailleur, et le locataire ne doit pas le payer non plus.
Ces mesures incitent rapidement à la vente de passoires thermiques,
en particulier en copropriétés où les propriétaires doivent agir collectivement. Les travaux nécessaires en copropriétés impliquent souvent une action collective, notamment pour l'isolation thermique par l'extérieur, avec plusieurs réunions d'assemblées générales qui peuvent s'étaler sur des mois voire des années.
Le décret marque ainsi un pas significatif vers une France aux logements plus économes en énergie, tout en générant des changements importants dans le paysage immobilier national.
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